Norges Bank hadde nylig rentemøte (mai, 2019), der de bestemte å ikke endre styringsrenten. Likevel mener både økonomer og sentralbanksjefen at renten snart vil bli hevet. For de med boliglån er det kanskje på tide å vurdere å skaffe seg en fastrenteavtale, spesielt dersom lånekostnadene allerede oppleves som høye.
Burde vært gjort allerede?
Mange burde allerede ha fått endret boliglånet til fastrentelån. Styringsrenten ble nemlig hevet to ganger det siste året, noe som ga utslag i økte boliglånsrenter.
Det er likevel ikke for sent, og sannsynligvis lurt å få spikret renta noen år frem i tid, siden sjansene for ytterligere renteøkninger er høy. Prognosen til Norges Bank viser at de forventer at styringsrenten skal stige til nesten 2% frem til 2022, mot 1% som renten ligger på i dag.
Fastrentelån forsikrer deg mot høye utgifter
Å binde renta betyr at du må betale litt mer enn på et lån med flytende rente. Om det lønner seg på sikt er slettes ikke sikkert. Det hele kommer an på veldig mange faktorer, men så er det en gang slik en forsikring virker. Du betaler for å få trygghet.
Nettopp trygghet er viktig for mange som har boliglån. Lånene er på store summer, og små renteendringer kan bety store økninger i de månedlige utgiftene. Om du bekymrer deg for at de månedlige rentene og avdragene skal bli for høye, er vaksinen mot dette et fastrentelån.
Ingen garanti for et billig lån
På slutten av 80-tallet lå den gjennomsnittlige boliglånsrenta på omtrent 16%, noe som betød at du måtte betale minst 160 000 kroner i årlige renter, på et lån på 1 million.
Siden den gangen har rentene sunket jevnt og trutt, unntatt i årene mellom 2005 og 2008. Da doblet renta på boliglån seg, fra cirka 3,6% til omtrent 7%. Det er fullt mulig vi kan få en tilsvarende prosentvis renteøkning i årene fremover, selv om renta har ligget stabilt lavt i lang tid.
Vi ser også det samme innen markedet for forbrukslån og refinansiering av gjeld. Her kan rentene komme til å stige betraktelig de neste årene i takt med at sentralbanken skrur opp prisene for å låne penger. I følge anbefalte-forbrukslan.blogspot.com er det også viktig å huske på skatteavdraget du får når du har lån. Det gjør det billigere å ha lån i banken, enten det er snakk om et boliglån eller forbrukslån.
Kan bindes for lang tid
De fleste banker med boliglån lar deg få fastrenteavtaler på 1, 3, 5 eller 10 år. Jo lenger du binder renta, desto høyere blir den. Vi kan illustrere forskjellene på rentekostnadene ved å se hva de to storbankene Nordea og DNB tilbyr per i dag.
Begge eksemplene gjelder boliglån for unge (18 til 34 år), med en belåningsgrad på 85% av boligens markedsverdi.
| 3 år fastrentelån | 5 år fastrentelån | 10 år fastrentelån | |
| DNB | 2,60% | 2,90% | 3,30% |
| Nordea | 2,65% | 2,90% | 3,25% |
Om du sparer eller taper på å binde rentene er naturligvis usikkert. Binder du de i 10 år må det en relativt kraftig renteøkning til for at du skal tjene på det. Men, det vil slettes ikke være fullstendig urealistisk at noe slikt skal kunne skje, det vet vi fra historien. Og, mange av de makroøkonomiske indikatorene viser at vi kommer til å få en renteoppgang. Vi vet bare ikke hvor stor denne kan bli.
Fastrenteavtalen kan brytes
En fastrenteavtale er ikke hugget i stein, og du kan fint komme deg ut av den om du vil. Spørsmålet er da om du lånet går til såkalt overkurs eller underkurs.
Overkurs betyr at banken taper på at du trekker deg ut av avtalen. Dette inntreffer dersom dine nåværende fastrenter er høyere enn det banken tilbyr til andre kunder, på det tidspunktet avtalen skal brytes. I så tilfelle må du kompensere banken for tapet.
Underkurs betyr det motsatte. Dine fastrenter er da lavere enn rentene som tilbys på nye fastrentelån, på det tidspunktet avtalen skal brytes. Banken vil da tjene på at du går ut av avtalen, og gir deg kompensasjon for dette (de trekker summen fra på restgjelden din).
Merk deg at om du selger boligen for å kjøpe ny, kan du normalt ta med deg fastrentelånet.
Avdragsfritak på fastrentelån
Bankene tilbyr som regel avdragsfritak i korte perioder, men med relativt strenge begrensninger. Avdragsfritak er mer vanskelig å få innvilget når du har fastrentelån. Vanligvis må du avtale et eventuelt avdragsfritak før lånet blir etablert.
Bankene kan gjøre unntak. Som regel må det da gjelde låntakere som oppfyller særskilte kriterier, slik som sykdom, arbeidsledighet, eller andre forhold som innvirker på inntjeningsevnen.
Kombinere flytende renter og fastrenter
Det er blitt mer og mer vanlig at låntakere binder rentene på kun deler av boliglånet. En andel har da flytende renter, og resten bindes i mellom 1 og 10 år.
Dette gir en fleksibilitet som kan være en god løsning i mange tilfeller. Du tilpasser hvor mye risiko eller trygghet du vil ha, i forhold til hvor stor andel av lånet som du binder retnene på.
Et alternativt grep
For de som tjener nok, og har penger til overs på kontoen mellom hver lønning, finnes det et meget godt alternativ til å binde rentene. Å betale ned ekstra på boliglånet nå, mens rentene er lave, vil gi en meget pen effekt på lang sikt. Så lenge rentene er flytende, vil alle ekstra innbetalinger være uten noen former for ekstrakostnader.
Går rentene opp en gang i fremtiden, har du mindre rentebærende gjeld å bekymre deg for. Og, du vil spare mye som en følge av de ekstra kronene du betalte inn tidligere.
Dette vil også føre deg raskere frem til en lavere belåningsgrad, for eksempel under 60% av boligens verdi, og du får dermed lavere renter på lånet.